Yatırımcı Neden Konuttan Uzaklaştı? | Emlak Gündemi
EKOTÜRK TV · 2026-10-30
💡 Hızlı Bilgi
1. Konutta nakdi olan için alım fırsatı var; konuşmacı maliyet artışları kapıdayken "tam zamanı" diyerek alımı işaret ediyor.
2. Yeni yılda konut fiyatları yukarı gidecek; müteahhitlerin erittiği maliyetler etiketlere yansıyacak.
3. Krediyle ev alacaklar için bekleme dönemi sürüyor; aylık yüzde 40-50 bandındaki birleşik faizler ve 3 milyon liralık tavan alıcıyı kilitliyor.
4. İnşaat yapım maliyetleri metrekarede 40-45 bin liraya dayandı; arsa payı hariç olan bu rakam fiyat tabanını yukarı itiyor.
5. Arsa dahil edildiğinde metrekare satış fiyatı doğrudan 80-90 bin lira bandına fırlıyor.
📊 Detaylı Açıklama
Kentsel dönüşümde bürokratik engeller azalsa da asıl tıkanıklık finansman tarafında yaşanıyor. Hakan Şişek, tebligat sürelerinin kısalması ve yüzde 50+1 kuralının süreci hızlandırdığını anlatıyor. Ancak belediyelerdeki personel yetersizliği ve tasarruf tedbirleri ruhsat süreçlerini uzatıyor. İşin yapım ayağında müteahhitler toparlamaya çalışsa da vatandaşın alım gücü eridiği için süreçler yavaşlıyor.
Devlet destekleri can suyu olsa da konut krizini kökten çözmeye yetmiyor. Yarısı Bizden kampanyası bir yıl uzatıldı ve hak sahiplerine hibe ile kredi desteği veriliyor. Cumhurbaşkanlığı 42 bin 100 arsayı vatandaşla buluşturmayı planlıyor. Şişek, mevcut desteklerin yetersiz kaldığını, kredilerdeki 3 milyon liralık üst tavanın en az iki katına çıkarılması gerektiğini söylüyor. Özellikle sıfır daireler için kredi sınırlarının güncellenmesi şart görünüyor.
Konut kredisi faizleri alıcıların önündeki en büyük barikat olarak duruyor. Politika faizi inse bile bankalardaki birleşik faiz oranları yüzde 47 ile 50 arasında seyrediyor. Şişek, bankaların son on yılda ciddi karlar elde ettiğini hatırlatarak taşın altına elini koyması gerektiğini belirtiyor. Tüm alıcılar yerine özellikle ilk evini alacak vatandaşlar için özel ve düşük faizli bir kampanya modeli öneriyor.
Yüksek maliyetler ve sosyolojik değişimler konutların metrekarelerini hızla küçültüyor. Dönüşüme giren binalarda hak sahipleri ilave imar hakkı alamadığı için müteahhit payını kendi dairesinden kesiyor. Böylece 3+1 evler 2+1'e, 2+1 evler ise 1+1 dairelere dönüşüyor. Şişek, bu küçülmede sadece inşaat maliyetlerinin değil, artan aidatların, azalan evliliklerin ve tek kişilik yaşamın da etkili olduğunu vurguluyor.
Konut üretim maliyetleri yeni yılda sert fiyat artışlarının habercisi durumunda. Arsa payı hariç inşaat metrekare maliyeti 40 bin ile 45 bin lira arasına oturdu. Şehir çeperinde bile yüzde 50 kat karşılığı arsa maliyeti eklendiğinde satış fiyatı doğrudan 80-90 bin liraya çıkıyor. Resmi maliyet artışı yüzde 30 görünse de sahada bu oran çok daha yüksek hissediliyor. Şişek, müteahhitlerin son bir buçuk yıldır zamları kendi içinde erittiğini ama yeni yılda zamların kaçınılmaz olduğunu söylüyor.
Yatırımcılar gayrimenkul yerine yüksek getirili para piyasası fonlarına ve banka mevduatına park etmiş durumda. Piyasada yaşanan fon kaynaklı belirsizlikler paranın gayrimenkule akmasını engelledi. Şişek, fondan çıkan tasarruf sahibinin dahi eve gitmeyip mevduata kaçtığını aktarıyor. Halbuki konuşmacıya göre yeni yıldaki kaçınılmaz zamlar öncesinde nakit sahipleri için konut almak adına tam zamanı bir dönem yaşanıyor.
Sektörün genel toparlanması için gözler 2027 yılının ikinci yarısına çevrildi. Hakan Şişek, 2027'nin ilk iki çeyreğinde canlanma beklemediklerini, hareketin ancak yaz aylarından sonra başlayabileceğini aktarıyor. Kadıköy ve Ataşehir gibi en gözde ilçelerde dahi konut satışları dip yapmış durumda. Reel anlamda konut fiyat endeksi yüzde 5,7 gerilerken sahadaki gerçek düşüşün ve durgunluğun çok daha derin olduğu ifade ediliyor.
İnşaat sektöründeki maliyet kalemlerinde işçilik fiyatları malzemeyi geride bıraktı. Yıllık bazda işçilik maliyetlerindeki yüzde 31'i aşan artış, piyasadaki ara eleman ve kalifiye usta kıtlığından besleniyor. Şişek, meslek liselerinden yeterli verim alınamadığını, bu krizin kalıcı çözümünün ise robotik ve otomasyondan geçtiğini belirtiyor. Hatay'da depremzede çocuklarla başlattıkları robotik kulübü gibi adımlarla, geleceğin teknolojisini üreten kadroların yetişmesi hedefleniyor.
🎯 Finans Uzmanı Yorumu
Konuşmacının maliyet baskısına dayandırdığı "konut almak için tam zamanı" tezi, yalnızca peşin parası olan veya alternatif getiri aramayan geleneksel yatırımcılar için bir mantık taşıyor. İnşaat maliyetlerinin arsa hariç 40-45 bin liraya dayanması, yeni yapılacak konutlarda taban fiyatın yukarı çekileceğini açıkça gösteriyor. Ancak salt maliyet artışı bir varlığı doğrudan cazip kılmaz; talebin olmadığı yerde maliyet enflasyonu piyasayı canlandırmaz, aksine satışları kilitler.
Piyasadaki fiili duruma bakıldığında konuşmacının alıcılar için "bekle" ortamını tarif ettiği görülüyor. Kredi faizlerinin yüzde 47-50 bandında gezindiği ve kredi tavanının 3 milyon lirayla sınırlandığı bir finansman ortamında geniş kitlelerin konuta erişimi fiilen imkansızdır. Yatırımcı sermayesini risksiz mevduat faizinde nemalandırmayı sürdürürken, gayrimenkulün kira çarpanı ve likidite eksikliği cazibesini yitirmiş durumdadır.
Bu tablonun en büyük riski, satılamayan ve nakde dönemeyen müteahhit stoğunun artmasıdır. Kadıköy ve Ataşehir gibi gelir düzeyi yüksek merkezlerde dahi satışların durma noktasına gelmesi, reel fiyat gerilemesinin resmi rakamların ötesinde olduğunu kanıtlıyor. Talep canlanmadan yapılacak zorunlu yeni yıl zamları, üreticinin şantiye kapatmasına ve arz krizinin daha da derinleşmesine yol açacaktır. Konut üreticisi için nakit akışını korumak kar marjından çok daha hayati hale gelmiştir.
Özetle piyasa sinyalleri konutta genel bir bekle stratejisine işaret ediyor. Kredili alıcı için faiz ve tavan sınırlaması kalkmadan adım atmak son derece maliyetli ve riskli görünüyor. Nakit gücü çok yüksek olan yatırımcılar ise sıkışan üreticiden iskonto koparabiliyorsa seçici alım yapabilir; bunun dışındaki geniş kitleler için 2027 yılının ikinci yarısına kadar mevduat ve benzeri likit araçlarda kalarak piyasayı izlemek en temkinli pozisyondur.
⚠️ Bu içerik yatırım tavsiyesi değildir.
Kanal: EKOTÜRK TV