Türkiye'de Konut Fiyatları Ne Yönde İlerliyor? | Emlak Gündemi
EKOTÜRK TV · 2026-10-16
💡 Hızlı Bilgi
1. Konutta acele alım yapma; reel fiyatlar (enflasyondan arındırılmış değer) gerilemeye devam ediyor.
2. Faiz indirimi gelene kadar piyasada bekle; kredi faizi aylık yüzde üçe yakın seyrederken talep zayıf kalıyor.
3. Birinci el konuttaki istatistiki artışa aldanma; tapu devirleri geçmiş satışları gösteriyor, gerçek talep düşüşte.
4. Türkiye genelinde beş milyon lira altındaki konutları radarında tut; piyasadaki ilanların yarısı bu seviyenin altında kalıyor.
5. İstanbul genelinde bütçeni yedi buçuk milyon liralık ortanca fiyata göre ayarla; bu seviyenin altındaki seçenekler hızla daralıyor.
📊 Detaylı Açıklama
Konut satış istatistikleri genel piyasada belirgin bir daralma olduğunu gösteriyor. Türkiye genelinde eylül ayında satışlar geçen yılın aynı ayına göre yüzde dokuz virgül üç geriledi. Yılın ilk dokuz ayındaki toplam satış ise yüzde yedi virgül iki azalarak bir milyon doksan iki bin seviyesine indi. Ahmet Büyükdoman, aylık bazda yüzde on beşleri bulan gerileme hızının bir miktar yavaşladığını ancak düşüş trendinin sürdüğünü belirtiyor.
Birinci el satışların artıp ikinci elin düşmesi piyasada yanıltıcı bir tablo çiziyor. Büyükdoman bu durumu teknik bir gecikmeyle açıklıyor. İkinci elde para ile tapu aynı anda el değiştirirken, birinci elde geçmişte sözleşmesi yapılmış inşaatların tapuları sisteme aylar sonra giriyor. Yani sıfır konut satış verisi geçmişi yansıtıyor. Ayrıca Maliye Bakanlığı'nın ilan ve tapu denetimlerini sıkılaştırması, ikinci el satıcıları çekimser bırakırken kurumsal müteahhitleri iskonto ve vadeli kampanyalarla öne çıkarıyor.
Piyasadaki fon çalkantısı ve borsadaki değer kayıpları konut talebini doğrudan vuruyor. Büyükdoman bu durumu iktisattaki "negatif servet etkisi" kavramıyla özetliyor. Parasını fonda kilitleyen veya borsada kaybeden yatırımcı kendini daha fakir hissediyor. Bu psikoloji otomobil ve konut gibi büyük tutarlı harcamaların hemen ertelenmesine yol açıyor. Paranın gayrimenkule güvenli liman olarak dönmesi ihtimali bulunsa da kısa vadede likidite sıkışıklığı talebi frenliyor.
Konut kredi faizlerinin seyri doğrudan fiyatların yönünü tayin ediyor. Büyükdoman, faiz ile konut fiyatı arasındaki ters orantının kaçınılmaz olduğunu açıkça vurguluyor. Şu an aylık yüzde üç civarında seyreden konut kredisi faizleri yüzde ikiye inerse, ilan fiyatları anında yukarı fırlayacaktır. Faiz düşünce vatandaşın aylık taksit ödeme kapasitesi üç milyon liradan beş milyon liraya çıkıyor. Bu da piyasada ani bir talep patlaması yaratarak fiyatları yukarı itiyor.
Fiyat seviyelerine bakıldığında Türkiye'deki ortanca konut fiyatı dört milyon sekiz yüz elli bin lira bandında duruyor. Piyasada satışta olan yaklaşık altı yüz bin ilanın yarısı beş milyon liranın altında bulunuyor. Ancak mega kent İstanbul'da tablo çok daha ağır. İstanbul için ortanca fiyat yedi buçuk milyon liraya çıkıyor. Ülke genelindeki fiyat dinamiğini esasen dört beş büyük şehir belirliyor.
İpotekli satış rakamlarındaki artışın tamamı banka kredilerinden kaynaklanmıyor. İpotekli konut satışları dokuz aylık dönemde yüzde yirmi dört virgül yedi artmış görünüyor. Ahmet Büyükdoman bu grubun yaklaşık üçte birini tasarruf finansman şirketlerinin oluşturduğunu söylüyor. Bankalardaki kredi limitleri ve yüksek faizler nedeniyle dar gelirli kesim bu şirketler üzerinden beş milyon lira altındaki ikinci el konutlara yöneliyor.
Konut fiyatları tabelada artsa bile enflasyona karşı reel olarak üç yılı aşkın süredir geriliyor. Merkez Bankası verilerine göre yıllık nominal artış yüzde yirmi iki virgül üç iken, enflasyondan arındırılmış reel fiyatlar yüzde beş virgül yedi düştü. Büyükdoman konutun reel zirvesini Haziran 2023'te gördüğünü, o günden bu yana reel bazda yüzde yirmi üç ucuzladığını vurguluyor. Kısa vadede arz hemen artamadığı için fiyatı doğrudan alıcının talebi ve ödeme gücü şekillendiriyor.
Vatandaşın alım gücündeki erime inşaat sektöründe "şrinkflasyon" (ürünün boyutunu küçültme) yöntemini başlattı. Konut fiyatları ortalama hanehalkı gelirinden çok daha hızlı yükseldiği için müteahhitler çareyi metrekareleri kısmakta buluyor. Eskiden aynı bütçeyle yüz metrekarelik üç artı bir ev alınabilirken, üreticiler artık seksen metrekarelik iki artı bir daireler üretiyor. Hem inşaat malzemesi kalitesi hem de kullanım alanı kısılarak nominal fiyatlar bütçelere uydurulmaya çalışılıyor.
🎯 Finans Uzmanı Yorumu
Ahmet Büyükdoman'ın analizleri konut piyasasındaki sis perdesini net bir şekilde dağıtıyor. Piyasanın genel yönü için çizdiği tablo son derece temkinli ve gerçekçi. Yatırımcıların manşetlerdeki "satışlar toparlanıyor" ya da "sıfır konut patlaması yaşanıyor" iddialarına şüpheyle yaklaşması şart. Birinci el konut verisindeki yükseliş yeni bir canlılığı değil, geçmiş teslimlerin gecikmeli tapu tescilini gösteriyor. Talep zayıflamaya ve işlem hacmi erimeye devam ediyor.
Konuşmacının pozisyonu açıkça "acele etme ve bekle" çizgisinde duruyor. Yıllık bazda konut fiyatlarının enflasyonun gerisinde kalması, nakitte veya risksiz yüksek getiride duran yatırımcının konut karşısında güç kazandığını kanıtlıyor. Haziran 2023'ten bu yana süren yüzde yirmi üçlük reel düşüş henüz taban yapmış değil. Yüksek mevduat faizleri sürerken ve aylık kredi maliyeti yüzde üçe yakın seyrederken konuta yatırım amaçlı sermaye bağlamak fırsat maliyeti yaratıyor.
Piyasadaki en kritik yapısal risk alım gücünün tükenmiş olması ve metrekarelerin küçülmesidir. Yatırımcı ya da oturumcu için nominal fiyat sabit kalsa dahi ödediği para karşılığında aldığı gayrimenkulün yaşam alanı ve malzeme kalitesi düşüyor. Beş milyon liralık ortanca seviyenin altındaki konutlar ağırlıkla alternatif tasarruf şirketleriyle finanse ediliyor. Bu finansman kanallarında veya fon piyasalarında yaşanacak olası likidite tıkanmaları konutun taban talebini de doğrudan sarsabilir.
Özetle gayrimenkul tarafında şu an yeni bir alım dalgası başlatmak rasyonel görünmüyor. Politika faizinde net bir gevşeme patikası açılmadan ve konut kredi faizleri aylık yüzde iki seviyesine yaklaşmadan fiyatlarda yukarı yönlü reel bir ralli başlamayacaktır. Bu geçiş döneminde elinde nakdi olanın piyasadaki sıkışmış, iskontoya zorlanan satıcıları kollaması ve genel alım kararını faiz indirim döngüsünün somutlaştığı döneme kadar ertelemesi en sağlıklı yaklaşımdır.
⚠️ Bu içerik yatırım tavsiyesi değildir.
Kanal: EKOTÜRK TV