Kriz Katılımevi Modelinden Çıkmadı! & Konutta Kötüleşme Sürüyor | Ahmet Büyükduman
Mesele Ekonomi · 2026-09-19
💡 Hızlı Bilgi
1. Tasarruf finansman şirketleri krizi: Bu modelden bu seviyeden uzaklaşma, sistemin kendi iş modelinden değil, fonlarda yapılan spekülasyonlardan kaynaklanıyor — bekle ve durumu izle.
2. Konut piyasasında zayıflama sürüyor: Konut satışları geçen yıla göre %15 düşüşle son 7 yılın en düşük Ağustos ayını yaşadı — bu seviyeden konut piyasasına aceleyle girme, bekle.
3. Konut fiyatları reel olarak düşüyor: Merkez Bankası endeksine göre fiyatlar %6,5 reel gerileme gösterdi — trend aşağı yönlü olduğu için alım için acele etme.
4. Arsa ve arazi yatırımları: Piyasadaki daralmadan en çok arsa ve arazi satışları etkilendi (%20 düşüş) — bu segmentte şu an alım yapma, bekle.
5. Üst segment konutlar: Fiyat düzeyi yüksek olan üst segment konutlar baskı altında kalmaya devam ediyor — bu seviyelerden bu mülkleri alma.
6. Faiz ve enflasyon makası: Faiz oranları ve beklenen enflasyon birbirine yaklaşıp enflasyon %20'nin altına inene kadar trend dönmeyecek — piyasaya girmek için bekle.
7. İstanbul kira krizi: İstanbul'da kiralık konut açığı ve ortanca kiranın 45.000 TL'ye ulaşması büyük bir baskı yaratıyor — mevcut kiralama piyasasında kiracıysan bekle, mülk sahibiysen riskleri yönet.
8. Yıl sonu kapanışı: Konut piyasası yılı adet bazında %7-8 ekside, fiyatlar ise reel olarak yaklaşık %8 geride kapatacak — bu yıl sonu görünümünde alım için acele etme.
📊 Detaylı Açıklama
Programda tasarruf finansman şirketlerinin durumu masaya yatırıldı. Konuşmacı Ahmet Büyükduman, bu modelin Türkiye'ye özgü ve ihtiyaçtan doğan sağlam bir yapı olduğunu, BDDK denetiminde faaliyet gösterdiğini belirtti. Şirketlerin yaşadığı son sıkıntının kendi iş modellerinden kaynaklanmadığını, fonların emanet edildiği portföy yönetim şirketlerinin sermaye piyasalarında yaptığı spekülatif işlemlerden doğduğunu vurguladı. Emlak Katılım'ın bu şirketleri devralmasıyla teslimatların aksamayacağını, sistemin işleyişine devam edeceğini ifade etti.
Konut piyasasındaki genel satış rakamlarına bakıldığında, Ağustos ayında 127.000 konut satışı gerçekleştiği ve geçen yılın aynı ayına göre %15'lik bir gerileme yaşandığı belirtildi. Bu rakamın son 7 yılın en düşük Ağustos ayı satışına işaret ettiği vurgulandı. Konut piyasasının 30 aydır daralma trendinde olduğu, Merkez Bankası endeksine göre fiyatların yıllık bazda %23 arttığı ancak %31,5'lik enflasyon karşısında reel olarak %6,5 gerilediği ifade edildi. Konut piyasasındaki bu zayıflamanın önümüzdeki dönemde de devam etmesi bekleniyor.
Gayrimenkul yatırımlarının diğer finansal enstrümanlarla kıyaslandığı bölümde, finansal piyasalardaki yüksek volatilite, stres ve risklere karşın gayrimenkulün "kafa konforu" sağladığı vurgulandı. Finansal fonlarda paraya erişim sorunları yaşanabilirken ve batma riski bulunurken, tapuya tescilli gayrimenkulün somut ve güvenilir bir sahiplik sunduğu belirtildi. Ancak uzun vadeli reel getirisinin yıllık ortalama %1-2 civarında olduğu gerçeği de hatırlatılarak, yatırımcının bu dinamikleri göz önünde bulundurması gerektiği ifade edildi.
Gayrimenkul alt segmentlerindeki daralma sırasına dikkat çekildi. Faiz oranlarının yüksek seyrettiği bu dönemde piyasa baskısının ilk olarak arsa ve arazi satışlarında %20'lik düşüşle kendini gösterdiği, ardından iş yeri ve ticari gayrimenkullere yansıdığı belirtildi. Konut tarafında ise özellikle 5 milyon TL üzerindeki üst segment konutların bu baskıdan daha fazla etkilendiği, 5 milyon TL altındaki segmentin ise tasarruf finansman sistemleri ve kredi kolaylıklarıyla bir ölçüde desteklendiği ifade edildi.
Piyasasın ne zaman döneceğine ilişkin beklentiler, faiz ve enflasyon makasının kapanmasına bağlandı. Enflasyon oranının %20'lerin altına gerilemesi ve faizlerin %25 seviyelerine yaklaşması durumunda gayrimenkul trendinin dönebileceği öngörüldü. Orta Vadeli Plan hedefleri ve yaklaşan seçim süreçleri göz önüne alındığında, bu dönüşün hemen gerçekleşmeyeceği ve piyasada durgunluğun bir süre daha süreceği vurgulandı.
İstanbul'daki kira krizine ve sosyal konut hamlelerine ayrı bir parantez açıldı. İstanbul'da ortanca kiranın 45.000 TL'ye ulaştığı, kira artışlarının %36-40 bandında seyrettiği belirtildi. Devletin başlattığı sosyal kiralık konut projesinin psikolojik olarak olumlu bir adım olduğu, ancak 1.071 konutun 2 milyon kiralık konut stoku bulunan İstanbul'da denizde damla kalacağında olduğu ifade edildi. Türkiye'nin kiralık konut sorununu çözmesi için her yıl 300.000 yeni konutun havuza girmesi gerektiği, bunun da ancak özel konut yatırımcısının teşvik edilmesi ve mülk sahibi risklerinin hukuki düzenlemelerle azaltılmasıyla mümkün olabileceği vurgulandı.
İnşaat sektöründeki gelişmeler ve iç göç trendleri de değerlendirildi. İkinci çeyrekte ruhsat alımlarında %10'luk bir düşüş yaşandığı, bunun da yeni inşaat niyetlerinin zayıfladığını gösterdiği belirtildi. Deprem konutları ve sosyal konut projeleri nedeniyle istihdamın yüksek seyrini koruduğu ifade edildi. Öte yandan, İstanbul'un net göç veren bir şehir haline geldiği, özellikle emekli ve yüksek maliyetler altında ezilen kesimlerin evlerini kiraya verip daha düşük maliyetli çeperlere veya Anadolu'ya taşınmasının belirgin bir trend oluşturduğu aktarıldı.
Yıl sonu beklentileri özetlenirken, konut piyasasının yılı adet bazında %7-8 civarında ekside kapatacağı öngörüldü. Maliyenin gayrimenkul üzerindeki sıkılaştırıcı politikaları ve vergi baskıları nedeniyle yıl sonunda konut fiyatlarının reel olarak %8 geride kapanacağı tahmin edildi. Önümüzdeki aylarda da aylık 120.000 - 125.000 bandında satış adetlerinin devam edeceği ve piyasadaki yatay-aşağı yönlü seyrin süreceği net bir şekilde ifade edildi.
🎯 Finans Uzmanı Yorumu
Ahmet Büyükduman'ın yaptığı değerlendirmeler, gayrimenkul sektörünün mevcut makroekonomik sıkışmışlığını ve yüksek faiz ortamının yarattığı doğal daralmayı son derece gerçekçi verilerle ortaya koymaktadır. Konuşmacının genel duruşu kesinlikle aşırı iyimser (bullish) bir temele dayanmamakta; aksine, satışlardaki %15'lik düşüşü, 30 aydır süren reel fiyat kayıplarını ve ruhsat alımlarındaki yavaşlamayı açıkça vurgulayarak piyasaya mesafeli ve temkinli yaklaşmaktadır. Bu analitik yaklaşım, yatırımcılara piyasada dip arayışında acele etmeme yönünde net bir uyarı niteliği taşımaktadır.
Tasarruf finansman şirketleri krizi ile sermaye piyasalarındaki fon manipülasyonları arasındaki ayrıntı, krizin kaynağını doğru okumak adına kritik bir eşiktir. Konuşmacının bu iki alanı birbirinden net bir şekilde ayırması, konut finansman modelinin kendi içinde çökmediğini ancak finansal piyasalardaki genel türbülansın psikolojik bir baskı yarattığını göstermektedir. Bu bağlamda, tasarruf sistemindeki katılımcılar için panikle pozisyon bozmak rasyonel bir hamle olmasa da, dışarıdan yeni katılım sağlayacak bireylerin mevcut dalgalanma ortamında son derece dikkatli hareket etmesi ve kısa vadede beklemede kalması en doğru stratejidir.
Konutun bir yatırım aracı olarak sunduğu "kafa konforu" ve somut sahiplik hissi, Türkiye gibi yüksek finansal volatiliteye ve enflasyona sahip ülkelerde rasyonel bir güvenlik aracı olarak öne çıkmaktadır. Ancak bu psikolojik rahatlık, uzun vadeli reel getirisinin yıllık %1-2 gibi oldukça düşük bir seviyede olduğu gerçeğini değiştirmemektedir. Likidite sıkışıklığı yaşayan, parasını acilen nakde çevirmek zorunda olan veya yüksek kaldıraçlı borçlanmayla konut almaya çalışan yatırımcılar için mevcut seviyeler ciddi finansal riskler barındırmaktadır; bu nedenle bu gruptakilerin kesinlikle bu seviyelerden alım yapmaması gerekmektedir.
İstanbul'daki kira enflasyonu, yüksek arsa ve arazi satışlarındaki %20'lik sert düşüşler ile üst segment konutlardaki baskı, piyasanın dengelenmesi için henüz erken olduğunu kanıtlamaktadır. Faizlerin %25'lere ve enflasyonun %20'nin altına gerileyeceği öngörülen döneme kadar konut ve arsa piyasasında yönün yukarı dönmesi makroekonomik olarak olası görünmemektedir. Sonuç olarak; konuşmacının verilerine ve piyasa sinyallerine dayanarak, mevcut konut, arsa ve üst segment gayrimenkul piyasasında "ALMA, BEKLE" pozisyonu alınmalı, enflasyon ve faiz makasındaki kalıcı kapanış izlenmeden yeni sermaye bağlanmamalıdır.
⚠️ Bu içerik yatırım tavsiyesi değildir.
Kanal: Mesele Ekonomi