Konut Fiyatlarında Normalleşme Beklentileri | Emlak Gündemi
EKOTÜRK TV · 2026-11-06
💡 Hızlı Bilgi
1. Krediyle konut almayın; yüksek faiz ve taksit yükü alım gücünü tamamen kilitledi.
2. Konutta acele alım yapmayın, nakitte ve mevduatta bekleyin; ilanlar aylarca rafta kalıyor.
3. Satıcıysanız fiyatta diretmeyin, satın; enflasyona karşı reel erime hız kesmeden sürüyor.
4. Peşin paranız varsa sert pazarlık yapın; 10 milyon liralık evlerde kapıyı 7 milyondan açın.
5. Büyük metrekareli (3+1) konutları yatırımlık almayın; elden çıkarması ve kiralaması çok zorlaştı.
📊 Detaylı Açıklama
Piyasada satışlar sert düşüyor. Yıllık bazda konut satışları yüzde 9,3, ikinci el satışlar ise yüzde 15,3 geriledi. Ayşe Fügen Arda, sahadaki durgunluğun tablolardan bile daha derin olduğunu söylüyor. Art arda gelen krizler, yüksek enflasyon ve alım gücünün erimesi konut talebini doğrudan bıçak gibi kesti. İlanların yayında kalma süresi uzadı, emlak ofislerinin çalan telefon sayısı dip yaptı.
Borsa ve fon piyasasında yaşanan son sarsıntılar da sektörü vurdu. Yaklaşık 450 bin kişi bu süreçte doğrudan zarar gördü. Bunların 350 bini 1 milyon lira ve altındaki birikimlerini kaybetti. Konuşmacıya göre insanlar bu parayı konut alımında tamamlayıcı peşinat yapacaktı. Güven kaybı ve para kaybı yüzünden alıcılar planlarını 6 ay ile 1 yıl arasına erteleyip kenara çekildi.
Nakit parası olan alıcı şu an mevduatta bekliyor. Bankalardaki yüksek mevduat faizleri konuta gidecek parayı emdi. Alıcı tarafı ilandaki evin satılmayacağını çok iyi biliyor. Parasını faizde büyüterek bekliyor ve zamanı gelince mal sahibine çok daha düşük fiyat dayatıyor. Konuşmacı, kredili alımın bittiği yerde tek hakimin mevduattaki sıcak nakit olduğunu vurguluyor.
Konut kredisi tavanını 3 milyondan 5 milyon liraya çıkarmak piyasayı kurtarmaz. Ayşe Fügen Arda'ya göre asıl mesele kredi limiti değil, o kredinin geri ödeme taksitidir. Faiz oranları çok yüksek ve vatandaşın aylık geliri bu borcu çevirmeye yetmiyor. Dolayısıyla banka tarafında gevşeme olsa bile geniş kitlelerin krediye erişip ev alması imkansız görünüyor.
Ev fiyatları kâğıt üzerinde artsa bile enflasyona karşı eriyor. Veriler ortalama konut fiyatının 5 milyon 400 bin lira olduğunu gösteriyor. Nominal artış yüzde 22,5 seviyesinde kalsa da reel getiri eksi yüzde 6,2 olarak kaydedildi. 2023 ortasından bu yana reel gerileme yüzde 25'i buldu. Konuşmacı, bu reel değer kaybının önümüzdeki dönemde de süreceğini ve fiyatların kendini yediğini belirtiyor.
Pazarlık marjları hiç olmadığı kadar açıldı. Eskiden yüzde 7 ile yüzde 10 arasında olan pazarlık payı artık çok daha aşağılara indi. Alıcılar 10 milyon liralık bir daireye doğrudan 7 milyon lira nakit teklif ediyor. Paraya sıkışan ev sahipleri mecburen ortada bir fiyata razı geliyor. İhtiyacı olan satıcı ciddi tavizler verirken, direnen mal sahibi her ay enflasyon karşısında reel servetini kaybediyor.
Kiralık konut piyasasında da reel gerileme başladı. Kiralarda reel değişim eksi yüzde 3,77 seviyesine indi. Eskiden bir haftada tutulan evler artık 3-4 ay boş bekliyor. Fiyatı yüksek tutup bekleten ev sahibi aidat ve boş geçen ayların maliyetiyle daha çok zarar ediyor. Yüzde 25 kira sınırının kalkması sonrası mahkemelik olan kiracı-ev sahibi krizleri de piyasayı soğuttu.
Yabancıya konut satışı neredeyse tamamen durdu. Vatandaşlık için gereken sınırın 250 bin dolardan 400 bin dolara çıkması ana fren oldu. Ayrıca Ortadoğu'daki bölgesel savaş riskleri ve vize zorlukları yabancı ilgisini kesti. Antalya gibi bölgelerde savaştan kaçıp fahiş kiralar ödeyen Rus ve Ukraynalılar da ülkelerine döndü. Şişen yabancı balonu söndü ve piyasa kendi doğasına dönüyor.
Eğer elde 10 milyon lira nakit varsa tercih kesinlikle 1+1 daire olmalı. Ayşe Fügen Arda büyük dairelerden (3+1) uzak durulmasını öneriyor. Toplumda tek başına yaşama oranı hızla artıyor, boşanmalar ve öğrenci talebi küçük evleri öne çıkarıyor. Metroya veya üniversiteye yakın 1+1 konutlar hem hızla kiralanıyor hem de kriz anında çok daha çabuk nakde dönüyor.
🎯 Finans Uzmanı Yorumu
Yayındaki tablo son derece net: Gayrimenkulde sahte bahar tamamen bitti. Yıllarca süren düşük faiz çılgınlığı ve aşırı fiyatlama dönemi yerini sert bir normalleşmeye bıraktı. Konuşmacının "fiyatlar kendini yiyor" tespiti, piyasanın enflasyon karşısında verdiği kaçınılmaz bir teslimiyeti özetliyor. Kâğıt üstünde 15-17 milyon lira yazan tabelalar gerçeği yansıtmıyor; gerçek fiyat kapalı kapılar ardında nakit parayla yapılan sert pazarlıkta belirleniyor.
Kredi musluklarının kapalı olması ve mevduat faizinin yüksekliği alıcıyı kusursuz bir bekleme pozisyonuna itti. Cebinde parası olan yatırımcı için şu an ev almak finansal bir hata haline geldi. Parasını mevduatta nemalandıran kişi, her geçen ay ilanda çürüyen konut karşısında daha güçlü masaya oturuyor. Dolayısıyla şu aşamada konutta "hemen al" demek yerine, "nakitte kal, mevduat getirisini topla ve bekle" stratejisi matematiksel olarak en rasyonel yoldur.
Satıcı tarafı içinse tehlike çanları çalıyor. Özellikle geçmişteki yüksek fiyatlara takılıp kalan mal sahipleri büyük bir yanılgı içinde. Boş duran dairenin aidatı, vergisi ve enflasyon karşısındaki reel değer kaybı her geçen gün serveti eritiyor. Eğer acil nakit ihtiyacı varsa satıcının pazarlık payını peşinen kabul edip masadan nakitle kalkması gerekiyor; aksi takdirde 6 ay sonra bugünkü teklifleri dahi mumla arayabilirler.
Yatırım tercihi açısından konuşmacının 1+1 vurgusu çok isabetli bir analize dayanıyor. Büyük metrekareli daireler hem yüksek bütçe gerektiriyor hem de alım gücü düşen kiracı kitlesine hitap edemiyor. Demografik dönüşüm, yalnız yaşayan bireylerin artışı ve küçük hane halkı yapısı küçük metrekareleri zorunlu kılıyor. Portföyünde gayrimenkul bulundurmakta ısrarcı olan yatırımcı, sadece nakit akışı ve yüksek likidite sağlayan 1+1 ünitelere odaklanmalıdır.
Özetle gayrimenkul piyasasında genel yön net bir şekilde "bekle ve nakitte kal" sinyali veriyor. Krediyle konut alımı kesinlikle rafa kaldırılmalı, zorunlu olmayan hiçbir alım için acele edilmemelidir. Piyasada gerçek bir alım fırsatı ancak nakit paranın gücüyle, ilandaki fiyatın en az yüzde 25-30 altına inen panik satışlarında doğacaktır; bunun dışındaki tüm tabelalar reel olarak erimeye mahkumdur.
⚠️ Bu içerik yatırım tavsiyesi değildir.
Kanal: EKOTÜRK TV