Kentsel Dönüşümde Bürokratik Süreçler | Yapısal Parite
EKOTÜRK TV · 2026-10-26
💡 Hızlı Bilgi
1. Temelden ve topraktan konut satışı yapma; yüksek enflasyon ve para maliyeti müteahhiti batırır.
2. Kentsel dönüşümde tek kriter inşaat süresi olmasın; müteahhitin geçmiş referansını görmeden imza atma, bekle.
3. "Yarısı Bizden" kentsel dönüşüm teşvikinden hemen yararlan; 875 bin lira hibe ve 875 bin lira 10 yıl vadeli krediyi kaçırma.
4. İnşaat şirketlerinin süslü görsellerine (render) kanıp hemen alım yapma; teknik şartnameyi birebir kıyasla.
5. İnşaatta ruhsat süreçleri bir yılı bulabiliyor; proje takvimini belediye onayını görmeden başlatma.
📊 Detaylı Açıklama
SC Grup Yönetim Kurulu Başkanı Cem Ökmen, kentsel dönüşümde müteahhitlerin en çok zorlandığı konunun maliklerle uzlaşma olduğunu belirtiyor. Maliklerin kendi aralarında organize olamaması projeleri başlamadan tıkıyor. İnsanların tek barınma alanı bu evler olduğu için metrekare pazarlıkları çok çetin geçiyor. Ökmen, hak sahiplerinin ezbere talepler yerine teknik şartnamelere dayalı hareket etmesini ve elmayla armudu birbirine karıştırmamasını öneriyor.
İnşaat sektöründe işçilik ve kalifiye eleman sıkıntısı tavan yapmış durumda. Cem Ökmen, Türkiye'de usta ekiplerinin yaşlandığını ve arkadan yeni neslin gelmediğini vurguluyor. Basit bir boya veya kalıp işinde bile dört farklı ekipten bambaşka sonuçlar çıkıyor. Bu durum, 6-7 ayda bitebilecek 10-12 dairelik küçük bir binanın yapım süresini 18 ile 24 aya kadar uzatıyor.
Geciken her ay doğrudan finansman maliyeti demek. Yüksek banka mevduat faizleri ve yıllık enflasyon ortamında paranın maliyeti inşaatın demir ve beton giderlerini katlıyor. Ökmen, müteahhitlerin proje bütçesi yaparken artık sadece malzeme değil, bu devasa para taşıma maliyetini de hesaba katmak zorunda kaldığını açıkça ifade ediyor.
Bürokrasi ve belediye ruhsat aşamaları projeleri frenleyen en büyük üçüncü engel olarak öne çıkıyor. Cem Ökmen, bazı projelerde ruhsat alımının üç aydan tam bir yıla kadar uzadığını söylüyor. Ruhsatın bir yıl sürdüğü yerde inşaatın bir yılda bitmesi imkansız hale geliyor. İdeal düzenin kurulması için tapu, belediye, elektrik ve su idarelerinin koordineli çalışıp ruhsatı en geç üç ayda vermesi gerekiyor.
Konut alacak veya binasını dönüştürecek vatandaşlar için en kritik uyarı pazarlama tuzakları konusunda geliyor. Cem Ökmen, müteahhitlerin işi almak için gerçeği yansıtmayan çok süslü üç boyutlu çizimler (render) sunduğunu aktarıyor. Sadece kısa yapım süresine veya süslü görsellere aldanıp karar verilmemesi gerektiğini, firmanın bitirdiği eski binaların ve teknik kalitesinin incelenmesini tavsiye ediyor.
Yarısı Bizden kampanyasının 2027 sonuna kadar uzatılması piyasaya can suyu verdi. Cem Ökmen, İstanbul özelinde 1 milyona yakın başvuru ve iş bitirme olduğunu, son çeyrekte 500 bin ilave başvuru beklendiğini söylüyor. Devletin sunduğu 875 bin lira hibe ve 875 bin lira 10 yıl vadeli düşük faizli kredi imkanının, cepten para koymak istemeyen malikler için kaçırılmayacak bir fırsat olduğunu belirtiyor.
Konut satış modelinde köklü bir kırılma yaşanıyor. Cem Ökmen, maliyetlerin kestirilemediği ve enflasyonun yüksek olduğu bugünkü tabloda "temelden satış" yapmanın müteahhit için intihar anlamına geldiğini savunuyor. İnşaat firmaları artık topraktan ucuza satmak yerine, binayı belli bir seviyeye getirip hatta bitirme aşamasına yaklaştıktan sonra piyasaya sunma yolunu seçiyor.
Yurtdışı temaslarını aktaran Tarım ve Orman Bakanı İbrahim Yumaklı ise küresel jeopolitik risklerin gıda fiyatlarına etkisine dikkat çekiyor. Hürmüz Boğazı gerilimi ve enerji maliyetleri motorin üzerinden üreticiye yük bindiriyor. Çiftçiyi korumak adına 35 milyar liralık ilave gübre ve mazot fark desteğinin hazırlandığını, bu tutarın bütçe onayından sonra 2027 başında üretici hesaplarına yatacağını ifade ediyor.
Tahıl arzında ise 2026 yılı için olumlu bir tablo çiziliyor. Bakan Yumaklı, 140 milyon tonun üzerinde toplam rekolte hedeflendiğini duyurdu. Türkiye'nin yıllık ihtiyacını rahatlıkla karşılayacak 24,5 milyon ton buğday ve 10 milyon ton arpa üretimi öngörülüyor. Aynı zamanda Karadeniz tahıl koridorunun yeniden güvenli hale getirilmesi için diplomatik görüşmelerin sürdüğünü belirtiyor.
🎯 Finans Uzmanı Yorumu
İnşaat ve kentsel dönüşüm cephesinde ana tez çok net: Eski usul "arsa sahibinden kat al, temelden maketle vatandaşa sat, projeyi finanse et" modeli tamamen çöktü. Cem Ökmen'in ortaya koyduğu gerçekler, finansal okuryazarlığı olan herkes için kırmızı alarm niteliğinde. Yüksek faiz ve yapışkan enflasyon, paranın zaman değerini olağanüstü pahalı hale getirdi. Bu ortamda inşaat süresinin her ay uzaması, müteahhitin kar marjını sıfırlamakla kalmıyor, projeyi batık havuzuna itiyor.
Konuşmacının duruşu inşaat sektöründe net bir "bekle ve defansif kal" pozisyonunu işaret ediyor. Müteahhitler için temelden satışa kesinlikle "yapma, satma" uyarısı yapılıyor. Tüketici ve malik tarafında ise aceleyle ilk teklife imza atılmaması, müteahhidin özkaynak gücünü görmeden masaya oturulmaması gerektiği vurgulanıyor. Masada rasyonel olan tek pozitif alan, devletin 875 bin lira hibe ve 875 bin lira uzun vadeli krediyle desteklediği dönüşüm teşvikidir; bu imkandan sonuna kadar faydalanmak şart.
Sektörün en büyük yapısal riski nitelikli iş gücünün yok olması ve sermaye açığıdır. Usta eksikliği işi yavaşlatırken, bürokrasinin bir yıla varan ruhsat gecikmeleri sabit maliyetleri katlıyor. Bu piyasa, özkaynağı zayıf küçük ve orta ölçekli müteahhitler için hiç uygun değil; bu tarz aktörlerin başladığı projelere giren vatandaşlar için yarım kalma riski çok yüksek. Sadece sermaye tamponu geniş ve finansman krizine dayanıklı büyük firmalar ayakta kalabilir.
Tarım tarafında ise Bakan Yumaklı'nın açıkladığı 35 milyar liralık ilave destek, üreticinin sahada kalmasını amaçlayan bir likidite kalkanıdır. Küresel emtia ve lojistik maliyetleri artarken, 24,5 milyon tonluk buğday hedefi iç piyasada arz şokunu engeller. Ancak bu desteklerin üreticiye 2027 başında ulaşacak olması, aradaki bir yıllık finansman yükünün yine üretici tarafından taşınacağını gösteriyor.
Piyasa özeti şudur: Gayrimenkulde topraktan ve maketten konut alımı için "alma ve bekle" dönemi geçerlidir; bitmiş ya da tamamlanma garantisi yüksek yapılar tercih edilmelidir. Kentsel dönüşümde devlet teşviki için "al ve hızlan", kontrolsüz müteahhit sözleşmelerine karşı ise "bekle ve şartnameyi incele" stratejisi uygulanmalıdır.
⚠️ Bu içerik yatırım tavsiyesi değildir.
Kanal: EKOTÜRK TV