Fon Krizi Konutu Vurur Mu? Konut Satışları Azalıyor, Fiyatlar Düşüyor | Ahmet Büyükduman
Mesele Ekonomi · 2026-10-30
💡 Hızlı Bilgi
1. Konut piyasasında genel yön: Ahmet Büyükduman önümüzdeki 6 ay için kötümser; kısa vadede hızlı prim bekleme, acele alım yapma.
2. Konut fiyatları seviyesi: Fiyatlar son 15 ayda reel olarak (enflasyondan arındırılmış) yüzde 25 ile 40 arasında geriledi; fiyat artışları enflasyonun altında kalmaya devam edecek, bekle.
3. Konut satış hacmi: Resmi verideki düşüş yüzde 9 görünse de gerçek daralma yüzde 20'nin üzerinde; piyasada hızlı toparlanma bekleme.
4. Birinci el konutlar: Emlak Konut satışları 8 binden 3 bin 200'e indi; sıfır projelerde talep çok zayıf, pazarlık fırsatlarını bekle.
5. Fon skandalı ve borsa etkisi: Sermaye piyasalarındaki çöküş hane halkı servetinde yüzde 10 kayıp yarattı; bu negatif servet etkisi lüks konut talebini vurur, üst segmentten uzak dur.
📊 Detaylı Açıklama
Ahmet Büyükduman, Eylül ayı resmi verilerinde görülen yüzde 9,3'lük konut satış gerilemesinin buzdağının sadece görünen yüzü olduğunu belirtiyor. İkinci el satışlar peşin parayla o ay içinde devredildiği için piyasayı anında yansıtıyor. Ancak birinci el satışlar geçmişte yapılan sözleşmelerin geç tapuya bağlanması nedeniyle gecikmeli bir tablo çiziyor. Büyükduman'a göre birinci el piyasası da çökmüş durumda ve toplam daralma gerçekte yüzde 20'nin çok üzerinde seyrediyor.
Büyükduman bu tezi kanıtlamak için Emlak Konut verilerini masaya koyuyor. Şirket geçen yıl aynı dönemde 8 binin üzerinde bağımsız bölüm satarken bu yılın ilk 9 ayında ancak 3 bin 200 konuta ulaşabildi. Piyasada birinci el konutların yüzde 2'sini temsil eden bu kurumdaki yarı yarıya erime, sıfır konut iştahının bittiğini gösteriyor. Ayrıca otomotiv satışlarındaki yüzde 28'lik gerileme de konut piyasasındaki bu sert freni doğruluyor.
Konut fiyatları nominal olarak (tabela fiyatı) yılda yüzde 23 artsa da resmi enflasyon yüzde 30 seviyesinde bulunuyor. Büyükduman, tablonun 2023 yılının ortasından beri kesintisiz şekilde kötüleştiğini söylüyor. TÜİK verisiyle son bir buçuk yılda reel kayıp yüzde 25 oldu. İTO geçinme endeksine göre hesaplandığında reel düşüş yüzde 35'e, KKTC enflasyonu baz alındığında ise yüzde 40'a ulaşıyor. Yani konut fiyatları enflasyon canavarına karşı çoktan yenildi.
Fiyatlardaki bu düşüşün temelinde üç sebep yatıyor. İlk sırada rasyonel politikalara geçişle başlayan yüksek faiz yer alıyor. İkinci sırada deprem sonrası inşa edilen yeni deprem konutlarının devreye girerek piyasaya pozitif arz sağlaması geliyor. Üçüncü sırada ise enflasyon karşısında ezilen halkın birikimlerinin tükenmesi var. Büyükduman'ın hesapladığı kira-kredi çarpanına göre bir evin kirasıyla kredi ödeme gücü 2020 yılına kıyasla 89 puan gerilemiş durumda; yani vatandaşa konut artık tamamen erişilmez hale geldi.
Piyasayı sarsan borsa ve fon krizinin konuta etkisi doğrudan değil dolaylı oluyor. Fonlarda 1 milyon liranın üzerinde parası kalan 100 bin kişi var; bunların konut alacak kesimi en fazla 20 bin kişiyi buluyor ve pazara etkisi yüzde 2 ile sınırlı kalıyor. Asıl hasar negatif servet etkisinden geliyor. Borsadaki sermaye kaybı hane halkının toplam servetini yaklaşık yüzde 10 eritti. Bu kayıp insanların ev büyütme veya lüks segmente geçme arzusunu tamamen bitirdi. Sadece karmaşık finansal işlemlerden korkup parayı geleneksel gayrimenkule ve altına park edecek azınlık bu etkiyi biraz hafifletebilir.
Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF) tarafında tablo parlak görünmüyor. Sistemde 250 milyar liralık hacim ve 230'dan fazla fon olsa da toplam yatırımcı sayısı sadece 6 bin 500 civarında bulunuyor. Yatırımcıların büyük kısmı zengin ailelerin vergi avantajı sağlamak için kurduğu kapalı fonlardan oluşuyor. Hükümetin nitelikli yatırımcı olmak için getirdiği 50 milyon lira şartı, bu fonların halka ve küçük tasarrufçuya yayılma şansını tamamen bitirdi.
Katılımevim ve Birevim krizinde sistemik bir çöküş yaşanmadı. Büyükduman, krizin iş modelinden değil kurumların kendi özel hatalarından çıktığını hatırlatıyor. Geçen yıl getirilen düzenlemelerle finansman şartları sıkılaştırılmıştı; bu sıkılaşma öncesi toplanan yüksek montanlı sözleşmelerin teslimat vadeleri Kasım ve Aralık aylarında doluyor. Bu iki ayda tasarruf finansman şirketlerinin konut alımındaki finansman payı belirgin biçimde artacak.
Kira tarafında Türkiye ile İstanbul tamamen birbirinden koptu. Türkiye genelinde ortanca kira 25 bin lirada sabitlendi; ancak İstanbul'da ortanca kira 45 bin liraya fırlayarak geçen yıla göre yüzde 40 yükseldi. Bu kira enflasyonunun motoru ise kentsel dönüşüm oldu. "Yarısı Bizden" kampanyasıyla son 6 ayda İstanbul'da 284 bin bağımsız bölüm için başvuru geldi. Normalde yılda 120 bin konut üreten kentte bu kadar binanın aynı anda yıkılmaya girmesi kiralık ev bulmayı imkansız hale getiriyor.
Büyükduman, nüfus artış hızı yavaşladığı için konut talebinin biteceği yönündeki tezi kesin bir dille reddediyor. 20 yıl önce 4 kişi olan ortalama hane halkı büyüklüğü bugün 3 kişiye indi. Türkiye'de 5,5 milyon kişi tek başına yaşıyor, 4 milyon hanede ise sadece iki kişi oturuyor. Nüfus hiç artmasa bile sırf ailelerin küçülmesi yüzünden her yıl 600 bin yeni konuta ihtiyaç var. Kentsel dönüşümle yıkılan 300 bin konut da eklenince Türkiye'nin her yıl en az 900 bin konut üretmesi şart.
Büyükduman varlık fiyatlaması kuralını net bir dille özetliyor: Fiyat kirayı belirlemez, kira fiyatı belirler. Bir mülkün bugünkü piyasa değeri, o mülkün gelecekte getireceği kiraların faizle iskonto edilmiş toplamıdır. Faizler yüksek kaldığı sürece fiyatlar kiraya ayak uyduramaz. Konuşmacı önümüzdeki 6 ay için konut sektöründe hiçbir iyimserlik taşımıyor; satışların daha da düşeceğini, fiyatların ise enflasyonun altında ezilmeye devam edeceğini söylüyor.
🎯 Finans Uzmanı Yorumu
Ahmet Büyükduman'ın piyasa okuması oldukça gerçekçi ve soğukkanlı bir temele oturuyor. Türkiye'de gayrimenkulü her dönemde ve her fiyatta 'alınması gereken mutlak sığınak' gören ezber bu dönemde çalışmıyor. Yüksek faiz ortamı sürdükçe konutun nakit akışı üretme gücü alternatif getirilerin (mevduat ve para piyasası fonları) çok gerisinde kalıyor. Büyükduman'ın çizdiği tabloda ne fiyat patlaması ne de satış rallisi için tek bir makroekonomik dayanak bulunmuyor.
Konuşmacının net pozisyonu 'bekle' ve spekülatif niyetle 'bu seviyeden alma' yönünde. Yıllık yüzde 23 nominal getiri, yüzde 40-50 bandındaki faiz ve yüzde 30'u aşan resmi enflasyon karşısında açık bir sermaye erimesi anlamına geliyor. Fiyatların son bir buçuk yılda reel olarak yüzde 40'a varan oranda gerilemiş olması piyasanın bir düzeltme sürecinde olduğunu teyit ediyor. Dolayısıyla 'fiyatlar ucuzladı hemen alayım' telaşına girmek yerine faiz indirim döngüsünün ve piyasa dip seviyesinin netleşmesini beklemek gerekiyor.
Risk tarafında ise kentsel dönüşüm kaynaklı kira şoku ile sermaye piyasalarındaki servet erimesi çatışıyor. Borsadaki kayıpların hane halkı bilançosunu yüzde 10 vurması lüks konut satışlarını durma noktasına getirdi. Öte yanda İstanbul özelinde 284 bin binanın dönüşüm sürecine girmesi kiracıları derin bir çıkmaza sokuyor. Bu ortam yalnızca cebinde nakit parası olan ve gerçekten oturmak amacıyla çok ciddi pazarlık indirimi koparabilen alıcılar için fırsat barındırır; borçlanarak veya yatırım amacıyla ev almak isteyenler için ise yüksek taşıma maliyeti riski taşır.
Özetle gayrimenkulde kısa ve orta vadeli bir boğa piyasası beklentisi tamamen hayal ürünüdür. Önümüzdeki 6 aylık ufukta nakit akışını korumak, faiz getirisinden faydalanmak ve konut piyasasında aceleci adımlardan kaçınmak en rasyonel stratejidir. Büyükduman'ın da altını çizdiği gibi satışlar daralmaya, fiyatlar reel bazda değer kaybetmeye devam edecek; konut tarafında pozisyon kesinlikle beklemedir.
⚠️ Bu içerik yatırım tavsiyesi değildir.
Kanal: Mesele Ekonomi