Endeks %12.67 Düşerken Ne Yaptım? 116. Ay Portföy Durumu
Mehmet Yiğit TÜRKMEN · 2026-10-04
💡 Hızlı Bilgi
1. SASA: Yüksek oynaklık ve risk ortamında portföyden tamamen çıkarıldı, geri dönüş için fiyat seviyeleri izlenecek — SAT / İZLE.
2. Eurobond: Getiri oranı %9-%10 eşiğinin altında kaldığı sürece yeni alım yapılmıyor — ALMA / BEKLE.
3. Değerli Madenler: Gayrimenkul taksit ödemeleri sebebiyle hisseden altına geçiş planı erteleniyor — ŞU AN ALMA / BEKLE.
4. Global Yatırım Holding (GLYHO): Hisse geri alımları ve liman yolcu sayılarındaki çift haneli büyüme eşliğinde pozisyon %4 artırıldı — BİRİKTİR.
5. Torunlar GYO (TRGYO): Düzenli kira gelirleri ve devam eden satışların desteğiyle portföy payı %12 artırılarak en agresif ekleme yapıldı — AL / BİRİKTİR.
📊 Detaylı Açıklama
BIST 100 endeksinin yaklaşık %12 gerilediği ve yüksek oynaklığın hakim olduğu zorlu Eylül ayında portföy TL bazında %0 getiri ile başabaş kalırken, dolar bazında %2'lik sınırlı bir düşüş yaşadı. Yıl başından bu yana dolar bazlı kaybın yaklaşık %10 seviyesinde olduğu görülüyor. Bu sert düzeltme sürecinde ana strateji gemiyi batırmamak, yani kaldıraçtan ve borçlu işlemlerden uzak durarak hayatta kalmak üzerine kuruldu. Düşüş anında büyük hamleler yapmak yerine, kriz öncesi risk yönetiminin yapılmış olması portföyün endekse kıyasla çok daha dirençli kalmasını sağladı.
Genel portföy dağılımına bakıldığında %53,97 hisse senetleri, %29,43 gayrimenkul, üçüncü sırada Eurobond, %2,32 nakit ve %1,66 değerli madenler yer alıyor. Bu varlık dağılımı temelde Türkiye'de faizlerin düşeceği ve dezenflasyon sürecinin başlayacağı makroekonomik beklentisi üzerine kurgulanmış durumda. Sene başında hisse senedi oranının %70-%80 seviyelerine çıkması hedeflenmiş olsa da piyasanın yerinde sayması sebebiyle bu genişleme gerçekleşmedi ve portföyün ana getirisi 2027 ve sonrasına ötelenen bir faiz indirimi beklentisine bağlandı.
Eurobond tarafında S&P 500'ün 100 yıllık tarihsel getirisi olan %9,6 seviyesi baz alınıyor ve Eurobond faizleri %9-%10 bandının üzerine çıkmadıkça yeni tahvil alımı yapılmıyor; mevcut kuponlar hisse alımlarına veya giderlere yönlendiriliyor. Değerli maden oranının orta vadede %10'a, ardından %20'ye çıkarılması hedeflense de devam eden gayrimenkul taksit ödemeleri nedeniyle hisseden altına sermaye kaydırma adımı şimdilik beklemeye alındı. Devam eden 4 konut projesinin taksitleri portföyün nakit akışını negatif tarafta tutsa da yaklaşık bir yıl içinde projelerin tamamlanmasıyla kira gelirlerinin hisse alımlarını finanse etmesi bekleniyor.
Hisse senedi portföyünün %53,60'ını oluşturan Global Yatırım Holding tarafında pozisyon büyüklüğü %4 oranında artırıldı. Şirket Eylül ayında 1,5 milyon lot geri alım yaparken Yönetim Kurulu Başkanı da payını %36,37'ye çıkardı; ayrıca Morgan Stanley ve Leonid Sport BV'nin payı %3'ü aşarak KAP bildirimlerine yansıdı. Şirketin liman kolu GPH'de Ağustos ayında yolcu sayısı %12,75 artışla çift haneli büyümeye dönerken özellikle Karayipler bölgesi büyümeyi sırtladı; Las Palmas terminali resmi olarak açıldı. Ancak şirketin yüksek borç yükü en kritik risk unsuru olarak varlığını koruyor ve değerleme potansiyeli GPH'nin nakit akışı ile olası şirket aksiyonlarına bağlı tutuluyor.
Hisse portföyünün %20'sini kapsayan Reysaş GYO pozisyonuna %5 oranında sınırlı ekleme yapıldı. Şirket takaslarında Deutsche Bank ve Citibank kaynaklı yabancı alımlarının sürdüğü, yerli kurumların ise satış tarafında olduğu görülüyor. Şirketin gayrimenkul portföyü 11 milyar TL'ye ulaşmış ve defter değeri 51 TL civarında hesaplanmış olsa da net borcun 5,3 milyar TL seviyesinde bulunması ve kısa vadeli borçlanmanın artması dikkatle izlenen bir bilanço riski olarak öne çıkıyor. Mohnish Pabrai'nin hisse hakkındaki olumlu görüşleri ve değerleme raporları beklense de agresif alım yerine düşüş fırsatlarını kollama tutumu korunuyor.
Torunlar GYO tarafında düzenli AVM gelirleri ve 5. Levent satışlarının nakit gücüne güvenilerek pozisyon %12 oranında artırıldı ve ayın en agresif alımı bu hissede gerçekleşti. Emlak Konut GYO'da ise sert düşüş gününde taktiksel bir işlem yapılarak geçici satış sonrası dipten geri ekleme yoluyla lot sayısı artırıldı. Emlak Konut'un Hasdal ve Kemerburgaz gibi projelerden yüksek gelir paylaşımları sağlaması, enflasyonla birlikte artan konut satış bedelleri ve son olarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'ndan aldığı 6,75 milyar TL'lik yeni arsalar şirketin büyüme potansiyelini diri tutuyor.
Portföydeki en net stratejik rotasyon SASA'nın tamamen elden çıkarılması ve yerine Enka İnşaat'ın eklenmesi oldu. SASA kaynaklı volatilite ve düşüş riskini sınırlandırmak adına hisse satılırken, nakitte kalmak yerine defansif yapısıyla bilinen Enka İnşaat güvenli bir park alanı olarak tercih edildi. Enka İnşaat bu yıl yeni ihale almayıp operasyonel olarak sessiz kalsa da nakdin erimesini engelleyen kısa vadeli taktiksel bir kalkan görevi görüyor; SASA'ya dönüş kararı ise tamamen ilerleyen dönemdeki fiyatlamalara bırakıldı.
Yaklaşık 6-7 aydır taşınan Amerikan petrol üreticileri ETF'i (XLE), Orta Doğu'daki jeopolitik risklerin küresel enerji arzı üzerindeki tehditlerine karşı sigorta olarak tutuluyor. Irak üzerinden Suudi Arabistan boru hatlarına yapılan saldırılar petrol fiyatlarını yukarı çekse de rafineri kapasitelerindeki tıkanıklıklar ve dizel tampon stoklarının erimesi enerji maliyetlerini yüksek tutuyor. Enerji fiyatlarının düşmesi dezenflasyon tezi için arzulansa da küresel şok riskine karşı bu hedge pozisyonu taşınmaya devam ediyor.
🎯 Finans Uzmanı Yorumu
Eylül ayında BIST 100 endeksinin %12'nin üzerinde değer kaybettiği bir ortamda portföyün TL bazında yatay kalabilmesi, kriz öncesi risk yönetiminin ve kaldıraçsız portföy yapısının ne kadar hayati olduğunu açıkça kanıtlıyor. Konuşmacının "gemiyi batırmamak" olarak tanımladığı bu defansif yaklaşım, piyasadaki panik satışlarında marj tamamlama çağrısı (margin call) almadan hayatta kalmayı başarmış. Ancak dolar bazında yıl başından bu yana süregelen %10'luk kayıp, portföyün reel anlamda sermaye erimesini tam olarak engelleyemediğini ve patinaj döneminin devam ettiğini gösteriyor.
Portföyün makro kurgusu tamamen Türkiye'deki faiz indirimleri ve dezenflasyon sürecine ipotek edilmiş durumda. Hem doğrudan gayrimenkul yatırımları (%29,43) hem de hisse portföyündeki yoğun GYO varlığı (RYGYO, TRGYO, EKGYO), faizlerin düşeceği senaryoda büyük bir getiri patlaması vadediyor. Ancak küresel petrol fiyatlarındaki katılık, Orta Doğu kaynaklı jeopolitik riskler ve yerel enflasyonun yapışkanlığı bu tezin gerçekleşmesini 2027 sonrasına öteleme riski taşıyor. Bu durum, portföyün tek bir makro patikaya aşırı bağımlı kaldığına işaret eden ciddi bir yoğunlaşma riskidir.
Likidite yönetimi açısından portföyün en büyük kısıtı, devam eden 4 konut projesinin yarattığı nakit emilim sürecidir. Nakit payının %2,32 gibi oldukça dar bir marjda kalması, BIST'teki sert çöküş günlerinde geniş çaplı kelepir alımlar yapma fırsatını sınırlamıştır. Portföy yöneticisi bu dezavantajı düşüş günlerinde Emlak Konut ve Enka gibi hisselerde gün içi taktiksel sat-al işlemleri yaparak lot artırma yoluyla aşmaya çalışsa da bu hamleler yapısal bir nakit esnekliğinin yerini tutamaz. Bir yıl sonra gayrimenkul projelerinin tamamlanıp kiraya dönmesi likiditeyi rahatlatacak olsa da o zamana kadar portföy yeni nakit girişine aç kalacaktır.
Hisse tercihleri ve şirket bazlı risk dağılımında GLYHO'nun hisse portföyü içindeki %53,6'lık baskın payı dikkatle izlenmelidir. Şirketin ana motoru olan GPH'nin kruvaziyer tarafında yolcu sayılarını artırması ve geri alımların sürmesi pozitif olsa da holdingin yüksek borçluluk seviyesi yüksek faiz ortamında en büyük kırılganlık kaynağıdır. Öte yandan SASA gibi sermaye yoğun ve oynak bir şirketten tamamen çıkılarak Enka İnşaat gibi risksiz bir kaleye sığınılması, düşüş döneminde risk profilini düşürmek adına rasyonel bir sermaye koruma kararı olarak öne çıkıyor.
Genel pozisyonlama değerlendirildiğinde, mevcut piyasa şartlarında konuşmacının tavrı agresif bir boğa (bullish) coşkusundan ziyade, sabırlı ve defansif bir "bekleme ve maliyet düşürerek biriktirme" stratejisidir. SASA satılmış, Eurobond ve değerli maden tarafında yüksek getiriler ya da nakit rahatlaması görülene kadar "alım yapma / bekle" moduna geçilmiş, mevcut hisselerde ise sadece düşüşlerde sınırlı lot eklemeleri yapılmıştır. Bu yaklaşım, yüksek oynaklık dönemlerinde piyasayla inatlaşmak yerine hayatta kalmayı hedefleyen, uzun vadeli nakit akışı odaklı yatırımcılar için son derece tutarlı bir rehber sunmaktadır.
⚠️ Bu içerik yatırım tavsiyesi değildir.
Kanal: Mehmet Yiğit TÜRKMEN