Konutta Henüz Dibi Görmedik! & İstanbul’da Kiralar Uçtu | Ahmet Büyükduman
Mesele Ekonomi · 2026-08-20
💡 Hızlı Bilgi
1. Konut piyasasında henüz dibi görmedik, dip seviyelere doğru yavaş yavaş yol alıyoruz; aylık 110.000 adet satış seviyesi dip nokta olabilir.
2. Konut satışlarını bu seviyeden ALMAYIN ve acele etmeyin; satışlar hem birinci hem ikinci elde zayıflamaya ve düşmeye devam ediyor.
3. İkinci el konut satışları öncü göstergedir ve %21 oranında sert düşüş göstermiştir; birinci el satışlar ise yapısal gecikme nedeniyle henüz aynı düşüşü yansıtmasa da yakında ikinci eli takip edecektir.
4. Konut fiyatları nominal bazda artış gösterse de reel olarak 2023 ortasından beri %20'nin üzerinde değer kaybetmiş ve gerilemiştir.
5. İpotekli konut satışları faizlerin yüksek kalmasına rağmen tasarruf finansman şirketlerinin etkisiyle artmaktadır; yıl sonunda ipotekli satışların neredeyse yarısının bu sistemle finanse edilmesi beklenmektedir.
6. İstanbul genelinde kiralık konut piyasası diğer illerden ayrışarak hızla artmakta, özellikle Beşiktaş, Kadıköy, Sarıyer ve Bakırköy gibi kentsel dönüşümün yoğun olduğu ilçelerde arz noksanlığı kiraları yukarı çekmektedir.
7. Arsa ve arazi satışları son 7-8 yılın en düşük seviyelerine gerileyerek %20 daralmış ve krizin ilk vurduğu gayrimenkul kalemi olmuştur.
8. İstanbul'da konut kira çarpanları 16 yıldan 13 yıla gerilemiş olup, kiraların fiyatlardan daha hızlı artması fiyatların hala baskılandığını göstermektedir.
9. Yıl sonuna kadar gayrimenkul sektörünün genelinde (konut, arsa, ticari mülk) satış adetlerinde ve reel fiyatlarda düşüşlerin sürmesi beklenmektedir.
📊 Detaylı Açıklama
Konut piyasasında son dönemde yaşanan gelişmeler sert bir yavaşlamaya ve düşüş trendine işaret etmektedir. Temmuz ayında konut satışları geçen yılın aynı ayına göre %17 oranında gerileyerek 123.603 adede düşmüştür. Konuk Ahmet Büyükduman, Haziran ayında görülen geçici canlanmanın takvim etkisinden ve Kurban Bayramı'nın dönemsel kaymalarından kaynaklandığını, kalıcı bir dönüş sinyali barındırmadığını vurgulamıştır. Mevcut ekonomik politikalar ve yüksek faiz ortamı altında piyasanın zayıflama bayrağı çektiğini belirten uzman, henüz dip seviyede olunmadığını ve aylık 110.000 adet civarındaki satışların dip noktayı temsil edebileceğini ifade etmektedir. Bu nedenle yatırımcıların bu aşamada konut alımında acele etmemesi ve piyasanın taban yapmasını beklemesi gerektiği sinyali öne çıkmaktadır.
Satışlardaki daralma ikinci el piyasasında çok daha net hissedilmektedir; ikinci el konut satışları %21 oranında düşerken, birinci el satışlar %8.6 gerilemiştir. Birinci el konut satışlarının daha az düşmüş gibi görünmesi özel bir alıcı tercihini veya birinci elin direncini değil, sektörel işleyişten kaynaklanan gecikmeli bir fonksiyonu yansıtmaktadır. Birinci elde inşaatı devam eden projelerin tescili ve tapu devri aylar sonrasını bulduğu için bugünkü zayıflama istatistiklere gecikmeli yansımaktadır. İkinci el piyasası anlık tüketici davranışını ve güncel piyasa koşullarını yansıtan öncü gösterge olduğundan, birinci eldeki satışların da yakında aynı oranda zayıflayacağı öngörülmektedir.
Türkiye'deki konut piyasasının gelişmiş ekonomilerdeki konut krizlerinden ayrışan en temel yönü, sistemin ağırlıklı olarak banka kredisiyle finanse edilmemesidir. Konut ticaretinde banka kredisinin payı %35 düzeyinde olup, 100 liralık ticaretin sadece küçük bir kısmı banka parasıyla dönmektedir. Kaldıraçlı işlemlerin ağırlıklı olmaması, Çin'de görülen türden yıkıcı bir finansal konut krizinin Türkiye'de yaşanma ihtimalini azaltmakta ve sektörü korumaktadır.
Kredi faiz oranlarının aylık %3 seviyelerine tırmanmasına rağmen ipotekli satışlarda görülen artış dikkat çekmektedir. Bu durum, banka kredilerinden ziyade tasarruf finansman şirketlerinin sunduğu alternatif finansman modellerinden kaynaklanmaktadır. Önceden tasarruf yapma mantığına dayanan ve ortalama 1-1.5 yıl önce imzalanan bu sözleşmeler bugünkü tapu kayıtlarına ipotekli satış olarak yansımaktadır. Yıl sonunda 30.000'e yaklaşması beklenen toplam ipotekli satışların yaklaşık yarısının bu tasarruf finansman sistemiyle finanse edileceği tahmin edilmektedir.
Fiyat hareketleri incelendiğinde, resmi enflasyon ile konut fiyat artışları arasındaki makasın açıldığı görülmektedir. Merkez Bankası verilerine göre yıllık nominal artış %25 civarındayken enflasyon %32 düzeyindedir ve konut fiyatları reel olarak %5 gerilemiştir. Uzmanların ortanca ilan değerleri üzerinden yaptığı hesaplamalarda ise reel değer kaybının %10'a ulaştığı ve 2023 ortasından bu yana reel bazda %20'nin üzerinde bir erime yaşandığı belirtilmektedir. Fiyatlar enflasyon karşısında erimeye devam ederken, alıcılar açısından reel anlamda kaybettiren bir süreç izlenmektedir.
Kiralık konut piyasası Türkiye genelinden farklı olarak İstanbul'da ve belirli ilçelerde adeta patlama yaşamıştır. İstanbul'da yeni kiracı kira endeksi yıllık bazda %32 ile %50 arasında artış göstermiştir. Beşiktaş, Kadıköy, Sarıyer ve özellikle Bakırköy gibi ilçelerde ortanca konut değerleri 20 milyon liraya dayanırken, Bakırköy'de ortanca kiranın 98.000 TL'ye ulaşması dikkat çekmiştir. Bu aşırı yükselişin arkasında, bölgede yoğunlaşan kentsel dönüşüm faaliyetlerinin binaları yıkması sonucu yarattığı ciddi kiralık konut arzı noksanlığı ve talep taşkınlığı yatmaktadır.
Konut dışındaki gayrimenkul kalemlerinde de tablo oldukça zayıftır. İş yeri satışlarında %5'lik bir azalma görülürken, arsa ve arazi satışları %20 daralarak ilk 7 ayda 575.000 adede gerilemiştir. Arsa ve arazi piyasası ekonomik krizlerden, faiz oranlarından ve makro ihtiyati tedbirlerden en hızlı ve en şiddetli etkilenen segmenttir. Pandemi ve Rahip Brunson kriz dönemindeki dip rakamlara geri dönülmesi, gayrimenkul piyasasının genelinde yaşanan tıkanıklığı ve "geçmiş olsun" dedirten derin gri tabloyu net biçimde gözler önüne sermektedir.
İstanbul'daki kira çarpanları 16 yıldan 13 yıla gerilemiştir. Kiraların fiyatlardan çok daha hızlı artması, konut fiyatlarının hâlâ baskılandığını ve reel olarak gerilediğini doğrulamaktadır. Tarihsel ortalamalara geri dönülmesi için gelecekte dezenflasyonist sürece girilmesi, faizlerin düşmesi ve ekonomik beklentilerin iyileşmesi gerekmektedir. Ancak önümüzdeki 5 aylık dönemde konut, arsa ve ticari mülklerde satış adetlerinin ve fiyatların düşmeye devam edeceği net bir şekilde öngörülmektedir.
🎯 Finans Uzmanı Yorumu
Konuk Ahmet Büyükduman'ın sunduğu veriler ve piyasa analizleri, Türkiye gayrimenkul sektörünün uzun süreli bir düzeltme ve soğuma evresinden geçtiğini net bir şekilde ortaya koymaktadır. Konut fiyatlarının 2023 ortasından bu yana reel olarak %20'den fazla değer kaybetmiş olması, bu varlık sınıfının enflasyona karşı koruma sağlama kalkanının zayıfladığını ve yatırımcılar için cazibesini yitirdiğini göstermektedir. Konuşmacının net bir şekilde altını çizdiği üzere, piyasa henüz dibi görmemiştir ve aylık satış adetlerindeki gerilemenin sürmesi beklenmektedir. Bu bağlamda, yatırımcılara bu aşamada aceleci olmama ve konut varlıklarını bu seviyelerden almama yönündeki uyarılar son derece rasyonel ve doğrudur.
Piyasayı analiz ederken sadece nominal rakamlara odaklanmak büyük bir yanılgı yaratmaktadır. Enflasyon oranının %32 seviyesinde seyrettiği bir ortamda konut fiyatlarının nominal olarak %25 artması, mülk sahiplerinin varlıklarının aslında eridiğini kanıtlamaktadır. İstanbul dışındaki illerde artışlar yavaş seyrederken, İstanbul'un belirli lüks ve kentsel dönüşüm bölgelerindeki (Bakırköy, Beşiktaş, Kadıköy) kira ve fiyat anomalileri genel piyasa sağlığını yansıtmaz. Aksine, bu bölgelerdeki fahiş kira artışları, kentsel dönüşüm kaynaklı geçici arz krizlerinin ve verilen kira yardımlarının yarattığı suni servet transferlerinin bir sonucudur. Bu nedenle, genel konut talebi ve fiyatlama dinamikleri çökerken, münferit bölgesel anomalilere bakarak genel bir yükseliş trendi var sanmak büyük bir risk barındırmaktadır.
Sektörün finansman yapısı açısından banka kredilerinin toplam ticaretteki payının %35 düzeyinde kalması, Çin veya 2008 ABD krizi benzeri sistemsel bir mortgage çöküşü riskini ortadan kaldırmaktadır. Ancak bu durum, piyasanın likidite krizinden etkilenmeyeceği anlamına gelmez. Banka kredilerinin pahalı ve ulaşılamaz olması nedeniyle tasarruf finansman şirketlerine yönelen talebin artması (toplam ipotekli satışların yarısının bu yolla finanse edilecek olması), bireylerin finansal sıkışıklık içinde alternatif borçlanma ve birikim modellerine mecbur kaldığını göstermektedir. Bu alternatif sistemlerin orta vadede yaratabileceği operasyonel ve makroekonomik riskler yakından izlenmelidir.
Arsa ve arazi satışlarındaki %20'lik sert daralma ile 2018 kriz seviyelerine geri dönülmesi, gayrimenkul piyasasındaki çöküşün ilk ve en şiddetli halkasının bu segmentte yaşandığını kanıtlamaktadır. Kriz dönemlerinde önce arsa/araziler, ardından ticari mülkler ve en son konutlar darbe alır. Arsa ve arazilerde dip seviyelere ulaşılmış olsa da, ticari gayrimenkuller ve konut tarafındaki aşağı yönlü hareket alanının henüz tamamlanmadığı açıktır. İstanbul'da kira çarpanlarının 16 yıldan 13 yıla düşmesi, kiraların fiyatlardan hızlı artmasıyla açıklansa da, bu durum konutların ucuzladığı anlamına gelmez; aksine fiyatların gelecekteki faiz ve makroekonomik belirsizlikler yüzünden baskı altında kaldığını gösterir.
Sonuç olarak; gayrimenkul piyasasında "al", "biriktir" veya "bu seviyeden pozisyon aç" sinyali vermek için henüz çok erkendir. Yıl sonuna kadar hem satış adetlerinin hem de reel fiyatların aşağı yönlü baskı altında kalmaya devam edeceği beklentisi, yatırımcıların nakitte kalmasını veya faiz gibi görece güvenli ve yüksek getirili enstrümanları değerlendirmesini zorunlu kılmaktadır. Konut, arsa veya ticari mülk almayı düşünenlerin dip seviyelerin netleşmesini beklemeleri, mevcut konjonktürde en güvenli strateji olarak öne çıkmaktadır.
⚠️ Bu içerik yatırım tavsiyesi değildir.
Kanal: Mesele Ekonomi